ローンが厳しい現実(投資不動産)

近年、買い手として不動産が不利になってきているのはローンだと思います。(それでも日本の金利は低いですが…)

ローンは、まずはボロ物件は出ません。出ても高金利と短期貸出です。どうしても月々の返済が高くなり、家賃と肉薄するぐらいでレバレッジの効果が出ません。

私が不動産屋から実際提示されたのは、

今ローンが出るのは新築・新古アパート、築20年ぐらいのワンルームマンションです。期間は30〜35年、金利は2%を切る提示がありました。

そこで金利1.88%で30年、1000万円のローンを組んで見ましょう。

シミュレーションでは元利均等方式で毎月
36,364円の返済です。

まずはこの金額以上に家賃を得ないとローンの意味がありません。

家賃５~６万円ほどのワンルームマンションでは元が取れる感じですが、差額が１～２万円程です。

これに頭金200万円として、年間20万円の利益とすると頭金分は利回り10%です。

10%は悪くない、と思いますがここからリスクを考えていかなくてはいけません。

まず経費がかかります。年間の固定資産料、管理費、保険料は必ずかかります。

退去したときはリフォーム費用、新たな客付けの費用が発生します。

これらの費用を含めると、私は年間の利益20万円を打ち消す程度のリスクは有りと判断しました。

勿論、直ぐに借主が退去される訳ではありませんが、投資物件一つだけではなかなか厳しいですね。リスクヘッジとして分散して数件持っておきたいです。
しかし都度ローンが増えます。また金利が少し増えると直ぐに利益が出なくなります。

提示された提案は物件として無難なところです。つまりは客付けもできてトラブルも少ないので業者からは売りやすいのです。

しかし買う側としては(株式に比べて)旨味が少ないと感じて私は断念しました。

その他、感じるところは不動産はやや高くなってきている感じがします。需要が強いのだとも感じました。