【検討】リタイヤは家持が有利か?賃貸でなく持ち家でのシミュレーションをしてみる。

リタイヤ後の住まいは「持ち家」の選択肢も検討してみましょう。

持ち家なんて、特に独り身では賃貸の方が気楽なのは間違いないと思いますが、前回からシミュ―レーションで、30~50年間ずっと賃貸で支払っていくと費用は軽く1,000万円は超えてしまいます

こう考えると、賃貸でも馬鹿にならない金額になるかと思います。賃貸か持ち家かそれぞれの利点はあるかと思いますが、費用面ではどちらが有利なんでしょうか

今回は持ち家有りの状態でシミュレーションしてみます。

必要経費は固定資産税と維持費

持ち家は賃貸の様に毎月の費用発生はしませんが、年間の「固定資産税」と家の維持のための「メンテナンス」が欠かせません。

固定資産税とは

お分かりかと思いますが、土地や家屋には自己資産として固定資産税を払う必要があります。都市計画区域内であれば都市計画税がかかります。

・固定資産税 = 固定資産税評価額×1.4%×1/6(200㎡・60坪までの優遇措置)

・都市計画税 = 固定資産税評価額×0.6%×1/3(200㎡・60坪までの優遇措置)

参考 固定資産税・都市計画税の概要について

上記については、さらに新築での優遇措置もありますが、今回は省いています。

さて、計算方法はわかりましたが、すでに持ち家に住まれている方は税を支払っているのでお分かりかと思います。

それ以外の方は概算どのぐらいのものか、はどの程度の規模・場所になるかで上下がありますので、なかなか難しいです。感覚的なところになりますが、おおよそ空き家レベル、家屋に価値がないぐらいの中古だと年10~5万円程度かと思います。

また固定資産税評価額は時価の7割程度と言われているので、今の住んでいる地域でどれぐらいで売られているか調べてみると、おおよそは把握できるかと思います。

今回は検討用に、5万円/年と決めさせていただきました。

家の維持費

賃貸では大家側の費用ですが、持ち家になると自分で家の維持をしなくてはなりません。おおよそ費用が掛かると想定できるところは

  • 屋根・外壁
  • 風呂・給湯器
  • 水回り・シンク・トイレ

が費用的に大きくかかるかと判断できます。特に屋根は一生の内に修繕するのは避けられないでしょう。

しかしながら屋根の修繕費も、なかなかどれぐらいのものか、規模・形状で判断は難しいです。ただ費用としては大変大きいです。足場を組み、張替の部材費、工数(日程)を考えると100万円程度は軽くかかるでしょう。

今回は外壁も修繕対象として下記の様に想定金額を置いてみました。

  • 屋根・外壁 250万円
  • 風呂・給湯器 50万円
  • 水回り・シンク・トイレ 50万円

合計350百万円となりますが、さらに内装も少しづつ修繕は発生するかもしれません。予備費も検討しましたが、今回はこの費用以上はなしとしています。

シミュレーション結果

さて、上記の費用を今回の条件に当てはめてみることにします。前回と同じとするのは、賃貸との比較したいためです。つまりは家賃有り無しではどの程度変わるかということです。

修繕のタイミングは予想不可ですが、仮定として下記の期間に発生するものとしました。

  • 10年目で250万支出
  • 15年目で50万支出
  • 20年目で50万支出

また特別に今回は、火災保険費は入れることにしました。年2万円の掛け捨てとしています。

持ち家と条件があるように、初めから家を所有している(購入済み)ということになりますので、この費用についてはシミュレーションには考慮していません。

毎年の赤字がかなり少なくなる

修繕する年はさすがに大きな赤字になりますが、十分に預貯金で賄える範囲で、資産運用は取り崩すようなことは発生しません。

また貯金もできるようになり、心理的な負担がかなり減るものと思われます。

将来的に総額では開き有り

予想通りですが賃料が無いぶん、資産総額では差額が出て開いてきます。

左:賃貸 右:家持

65歳での総資産では

  • 賃貸 2,909万円
  • 持ち家 3,609万円

差額+700百万円でした。

家持では年を積み重ねると預金額が増えてきます。もう十分であれば、年齢が高くなれば働くことを減らしてもいいし、投資に回すこともできますね。

また修繕もこの先わからないものですので、予備として費用を持ち越す考え方でもよいかと思います。

持ち家のディメリット

まとめに入りますと、

家持は賃貸より毎年の支出が減り、家計の負担が楽になり、貯蓄を伸ばすことも可能かと思われます。

ただし、この仮定は大前提として家を所有していることになります。つまりは購入費の初期費用が必要になるのでリタイヤするときには比較的キャッシュリッチでないといけません。

全国の空き家問題から、空き家であれば比較的低額で入手できるのには間違いないですが、程度により格安で入手しても、購入時から改修が必要になることも多々あるかと思います。

また一生同じ場所に住み続けることも必要になりますので、単に家の購入と言ってもしっかりとした下調べをして見極めるものになるので、なかなか難しいものでもありますね。

ディメリットまとめ

  • 購入時の初期費用が必要
  • 家の状態の見極め
  • 住む場所を柔軟に変えれない

とはいえ、すぐにリタイヤする人はいないかと思いますので、これからのリタイアまでの十分な時間にじっくりと準備しておくのがいいでしょう。

セミリタイヤでのブログ村を盛り上げたい~クリックお願いします。

にほんブログ村 投資ブログ 投資でセミリタイア生活へ
にほんブログ村

ぽんちよさんの本を読んでみましたので以後、感想アップします。


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です