私が不動産投資できなかったのは以下の理由です。
リスクの割りに利回りが低い。
まず利回りは物件によりピンキリですが、不動産資産は値上がりは期待できないので、家賃の利回りを重視するのが一般的だと思います。何より利回りが低いのであれば、株式投資とあまり変わりません。流動性の高く、手数料の低い株を購入する方が私は取り扱いやすいです。
私は利回り8~10%ぐらいないとリスクをとってやる意味がないな、と思いました。
ところが表面利回りが8～10%ぐらいの物件は35~50年ぐらい経ってるボロ中古です。高利回りなのでその条件は已む得ないリスクですが、やはりメンテナンス、空室、家賃の下落とリスクが目立つのが特徴です。
さらにレバレッジを掛けて初期投資額から利回りをさらに上げるべく、ローンを組むのですが、そもそもボロはローンが組めないし、組めても高利子で長期にローンも組めません。今は頭金も半分ぐらいと相当に要求されます。
敢えて高利子、短期借入の条件でシミュレーションをしてみましょう。残念ながら初期投資額に対して思うような利回りが出ないのが分かってくると思います。
期待利回りも出ない、尚且つ上記のようなリスク有。これではやる意味がありません。
もっともそれ以上に高い利回り(12%～)などあれば変わってくるかと思いますが、これはこれで訳アリ感が非常に高いので、よくよく調査が必要です。
さて、それではローンを組まずに購入するのはどうか？ですが、レバレッジを掛けれないのは残念極まりないです。アセットクラスを分ける上では有効ですが、別アセットでも高いリスクとなると分ける理由が薄れる感じもします。ただし、毎月の家賃が入ってくる上では悪くない投資とも受け取れます。
私の場合は高利回り物件、例えばワンルームではどうしても家賃は低額で、入居者の入れ替わりの多さ、空室リスク高めを想定すると、最終的には空室での損失、入れ替わりのリーフォーム費用で思うように利回りは出ないのではないか、と判断しました。
世の中甘くはないですね。次は具体的に数字を出してお話していきます。
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